با هدف ایجاد هم سویی بخش خصوصی و دولت برگزار شد: گردهمایی معرفی پروژه های مشارکتی سازمان ملی زمین و مسکن
از ابتدای خرداد ماه سال جاری در راستای سیاست های رونق تولید مسکن وزارت راه و شهرسازی، سازمان ملی زمین و مسکن مسئولیت احداث پروژههای آمادهسازی زمین، انبوه‌سازی و خدماتی با مشارکت بخش خصوصی را عهده دار شده است. به همین منظور گردهمایی معرفی پروژه های مشارکتی و سرمایهگذاری سازمان ملی زمین و مسکن روز یکشنبه ۱۶ تیر برگزار شد تا این سازمان ضمن ارائه نقشه راه خود از نظرات بخش خصوصی در مورد پروژه های مشارکتی صنعت ساختمان بهره مند شود.
در این گردهمایی مهندس منوچهر ملکیانی فرد نماینده سندیکای شرکتهای ساختمانی ایران، مهندس احمد خرم رئیس هیات مدیره انجمن انبوهسازان تهران، دکتر حمیدرضا سیفی نماینده کانون سراسری پیمان کاران عمرانی، و مهندس جمشید برزگر رئیس هیات مدیره کانون انبوه سازان کشور به ایراد سخنرانی و ارائه نظرات بخش خصوصی پرداختند.
برآورد اقتصادی پروژه های مشارکتی مسکن در یک سال
در ابتدای این گردهمایی دکتر محمود محمودزاده عضو هیات مدیره سازمان ملی زمین و مسکن از آماده شدن اولین لیست فراخوان پروژههای مشارکتی خبر داد و گفت: مطالعات اقتصادی لازم برای تمامی پروژه های مشارکتی انجام شده که برآورد اقتصادی آن در مرحله اول فراخوان معادل ۱۶۰ هزار میلیارد ریال و حدود ۳۰۰ پروژه است.
وی با اشاره به اینکه پروژه های مشارکتی به صورت طرح و ساخت در اختیار شریک قرار داده میشود، افزود: در این پروژه ها دو تیپ قراردادی پروژه های آماده سازی و پروژه های ساختمانی آماده شده که به زودی در سراسر کشور ابلاغ رسمی خواهد شد.
معاون امور مشارکت های سازمان ملی زمین و مسکن علت ورود مجدد وزارت راه و شهرسازی به پروژه های مشارکتی را تاثیرگذاری این پروژهها در رونق تولید با توجه به شرایط اقتصادی حاکم و نقش ساختمان و مسکن در اقتصاد کلان و خرد کشور عنوان کرد و اضافه کرد: بخش مسکن کاملا درون زا و متکی به پتانسیل های داخلی است و هیچ وابستگی به خارج از کشور ندارد. پیشبینی میکنیم علاوه بر مشاغل غیرمستقیم ناشی از اجرای پروژه های مذکور، این پروژه ها حداقل ۱۰۰ هزار فرصت شغلی مستقیم ایجاد نمایند.
عضو هیات مدیره سازمان ملی زمین و مسکن میزان تقاضای موجود در بازار برای مسکن را گسترده و قابل ملاحظه توصیف کرد و گفت: این در حالی است که از سال ۹۶ تنها برای یک سوم از نیاز بازار بر اساس بررسی های صورت گرفته در طرح جامع مسکن، پروانه ساخت صادر شده است.
محمود محمودزاده با اشاره به بالا رفتن نرخ اجاره نشینی و مسائل ناشی از آن، هدف اصلی پروژه های مشارکتی را رونق تولید نامید و اظهار داشت: سایر اهدافمان ایجاد رونق اقتصادی و ایجاد فرصت اشتغال در بخش های مرتبط از جمله صنعت، تولید و خدمات است.
وی در توضیح راهبردهای پروژه های مشارکتی نیز گفت: عدم دخالت دولت و سازمان ملی در اجرای پروژه ها، عدم تامین منابع مالی دولتی، شفافیت اقدامات و ایجاد فرصت های برابر، ایجاد رقابت حداکثری در بخش خصوصی و همچنین ارزش گذاری دقیق آورده های دولت و شریک راهبردهای اصلی ما در اجرای طرحهای مشارکتی است.
عضو هیات مدیره سازمان ملی در خصوص کاهش ابهام قراردادهای تهیه شده توسط این سازمان نیز چنین توضیح داد: قراردادها بند به بند و خط به خط مورد بازنگری قرار گرفت و سعی کردیم مشکلات پیش آمده در قراردادهای قبلی را به حداقل برسانیم.
وی در پایان با اشاره به مزیت قراردادهای جدید این سازمان، عنوان کرد: در اولین برنامه ارائه ۲۱۴ پروژه شامل ۱۳۶ پروژه ساختمانی و ۷۸ پروژه آمادهسازی را مدنظر قرار داریم.
بخش مسکن موتور محرک رونق تولید و ایجاد اشتغال پایدار است
جمشید برزگر رئیس هیات مدیره کانون انبوه سازان کشور نیز در گردهمایی معرفی پروژههای مشارکتی و سرمایه گذاری سازمان ملی زمین و مسکن با اشاره به سهم عمده صنایع وابسته به صنعت ساختمان در تولید، گفت: خوشحالیم که تیم اقتصادی دولت به این نتیجه رسیده که بخش مسکن موتور محرک رونق تولید و ایجاد اشتغال پایدار است.
برزگر فعالان حوزه مسکن و ساخت و ساز در بخش خصوصی را بازوی فکری و اجرایی دولت نامید و افزود: امیدواریم این نشست صمیمانه بتواند دغدغه همکاران ما در بخش ساختمان را برطرف نموده و به بهبود فضای کسب و کار بیانجامد.
وی بر ضرورت رفع موانع پیشروی بخش خصوصی و بازنگری در قراردادهای مشارکتی تاکید کرد و اظهار داشت: در بخش دولتی نیز تمامی دستگاه های خدمات رسان باید به کمک وزارت راه و شهرسازی بیایند چون بدون هماهنگی این دستگاه ها امکان اجرای موفق و سریع پروژه ها وجود نخواهد داشت. وی در پایان خواهان اصلاح قانون پیش فروش شد تا امکان اجرایی شدن آن فراهم گردد.
سود دوجانبه دولت و بخش خصوصی با عادلانه کردن قراردادهای مشارکت
منوچهر ملکیانی فرد نماینده سندیکای شرکتهای ساختمانی ایران دیگر سخنران این گردهمایی بود. وی با بیان اینکه مشارکت در ساخت بین سازمان ملی زمین مسکن و بخش خصوصی ایده بسیار خوبی است و ما آن را تائید میکنیم، عنوان کرد: متاسفانه امروزه در کشور ما دو نوع ساخت و ساز وجود دارد که یکی ساخت و ساز در چهارچوب نظام فنی و اجرایی کشور است که با توجه به قدمت این کار و دیسیپلین های موجود در آن از کیفیت مطلوبی برخوردار است. اما در بخش ساخت و هایی که نظام مهندسی و شهرداری بر آنها نظارت دارد نتوانسته ایم به این کیفیت برسیم.
وی افزود: با کمال تاسف امروزه هر کسی پولی در جیب دارد فکر میکند مهندس است و شروع به ساخت و ساز میکند. از این رو ساخت و ساز در بخش خصوصی در دست مهندسان نیست، حتی اگر در طراحی و محاسبه در دست مهندس باشد در دست اجرا نیست. در زلزله بم بنده شاهد بودم که درست به اندازه ای که دانش مهندسی در ساخت و ساز به کار رفته بود ساختمان پابرجا ایستاده بود، در بقیه موارد مسکن و مامن انسانها مدفن آنها شده بود، آن هم در کشوری که از لحاظ دانش مهندسی در مرحله خوداتکایی کامل است. اولین خاصیت مشارکت بخش خصوصی با سازمان ملی مسکن این است که در آینده ساختمانها کیفیت محور شوند.
وی افزود: آماده سازی زمین یکی از مشکلات اصلی در ساخت و ساز است. در منطقه ۱ تهران تا ۳۸ درصد از قیمت آپارتمان، تحت تاثیر قیمت زمین است، آن هم در صورتی که ساختمان بر اساس ضوابط شهرداری ساخته شود یعنی به دلیل کمبود زمین ساختمان هایی با عمر کم را میکوبند و میسازند. بعد برای این که این ۳۸ درصد را پایین بیاورند تراکم میخرند. فروش تراکم یعنی فروش رفاه من و شما، تراکم فروشی یعنی فروش حق مالکانه ملت ایران و این جرم آشکاری است که شهرداریها انجام میدهند.
وی افزود: سندیکای شرکتهای ساختمانی ایران در کنار وزارت راه و شهرسازی برای بالا بردن کیفیت ساخت و ساز تلاش کرد، پیشنهاد استفاده از شناسنامه فنی نیز از طرف سندیکای شرکتهای ساختمانی ایران مطرح شد. شهردار مربوطه پذیرفت و با ۷ مشاور برای کنترل کیفیت مضاعف قرارداد بست و آنها موظف شدند با پول سازنده کیفیت را کنترل کنند. قرار بود ساختمانها دارای شناسنامه شوند تا خریدار بتواند شناسنامه فنی ساختمان را با پرداخت هزینه از شهرداری بگیرد و فریب روکش ایتالیایی سرامیک و روکش طلای شیرآلات را نخورد. چند ماه این طرح اجرا شد اما از آنجایی که ساختمانسازی در دست صاحبان پول و قدرت بود در نهایت معلق ماند.
ملکیانی فرد با بیان اینکه بحث سازنده قابل کنترل و با صلاحیت که در سالهای اخیر مطرح شده نیز از همان مقوله شناسنامه فنی بود که هیچ گاه با اقبال روبرو نشد، تصریح کرد: اولین خاصیت این نوع از مشارکت که امروز مورد بحث است ساخت با کیفیت ساختمانها است که جلوی خسران ملی را میگیرد، مشروط بر این که سنگ بنای آن درست نهاده شود. ما بحث مشابهی برای مشارکت با شهرداری داشتیم که طی آن شهرداری پروژه ارائه میداد و به جای بهای کار به پیمانکار تراکم میداد. بنده آن نوع مشارکت را محکوم به شکست میدانستم چرا که خشت اول چون نهد معمار کج تا ثریا میرود دیوار کج! اغلب پروژه های مربوط به آن طرح به دادگستری و خلع ید کشانده شد و هیچ گاه اجرا نشد.
این پیشکسوت صنعت احداث افزود: شرایط قراردادی موجود بسیار یک طرفه است و بنده هرگز به اعضای سندیکای خود توصیه نمیکنیم که وارد این نوع قراردادها شوند. ما به عنوان بخش خصوصی، وزارت راه و شهرسازی و سازمان ملی زمین و مسکن را از نهادهای دولتی میبینیم و به نظر ما نیازی وجود ندارد که این بخشها برای افزایش قدرت خود گام بردارند اما آنها از ما ۵ درصد تضمین میخواهند، و ۳۰ درصد از سهم ساخت ما را نگه میدارند که ۱۵ درصد را بعد از صورت وضعیت قطعی و ۱۵ درصد را بعد تحویل قطعی پرداخت میکنند. متاسفانه تفکرات منبعث از «شرایط عمومی شکست خورده» آمده و در اینجا قرارداد شده است.
وی گفت: اجازه بدهید صریحا عرض کنم «سرمایه کبوتر ترسو و طماعی است که تا از امنیت خود مطمئن نباشد در آنجا نمینشیند»، بنابراین لازم است شرایط نشستن آن را فراهم کنیم. شما در قراردادهای خود و در موضوع «حل اختلاف» عنوان کرده اید تمام تصمیم های اصلی دست سازمان ملی زمین و مسکن است و ناظری که از طرف شما نظارت میکند، در حالی که ما طی ۳۰ سال اخیر درخواست برطرف کردن ایراد شرایط عمومی پیمان یعنی یکطرفه بودن آن را از سازمان مدیریت و برنامه ریزی داشته ایم.
وی تاکید کرد: آقای مهندس رحمتی معاونت اسبق سازمان مدیریت و برنامه ریزی پیشنهاد داشت که شرایط عمومی پیمان را کنار بگذاریم و از فیدیک استفاده کنیم. بنده خدمت آقای مهندس شافعی معاونت قبلی این سازمان رسیدم تا از یکطرفه شدن شرایط عمومی پیمان بعد از ۳ سال مذاکره انتقاد کنم، ایشان خواستند مثالی بزنم و بنده گفتم که در ماده ۴۷ آن به استناد ماده ۴۶ آن کارفرما خود برداشت میکند، خود حکم میدهد، خود آن را اجرا میکند. آیا این عادلانه است؟ که ایشان عنوان کردند عادلانه نیست و در همان جلسه این ماده اصلاح شد.
مهندس منوچهر ملکیانی فرد افزود: باید روابط کار روابط منطقی باشد چرا که با روابط حاکم و رعیتی نمیتوان کار را به درستی انجام داد. پیشنهاد ما همیشه این بوده است که شما به عنوان حافظ منافع ملی کار را در اختیار بگیرید اما ضبط ضمانتنامه با دستور مرجع دیگری باشد، چون ضبط ضمانتنامه حیات سازنده را به خطر میاندازد. اشتباه در این مورد میتواند یکی از سرمایه های مملکت را از دور سازندگی خارج کند.
ملکیانی فرد ضمن تقدیر از تفکر موجود برای جلب مشارکت بخش خصوصی که به بالا رفتن کیفیت و پایین آمدن هزینه می انجامد، از لزوم برگزاری جلسات مشورتی برای عادلانه کردن قراردادها و اصلاح و رفع ابهامات قرارداهای مشارکتی به عنوان یکی از موارد تضمین سود دوجانبه دولت و بخش خصوصی در طرحهای مشارکتی یاد کرد و پیشنهاد داد: باید برای رفع سریع اختلافات احتمالی که ممکن است در حین کار پیش بیاید یک طرف مستقل و مورد اعتماد هر دو شریک در نظر گرفته شود تا اگر در حین اجرای عملیات مشکلی پیش آمد احتیاجی به مراجعه به دادگاه نباشد.
لزوم شفاف سازی و ایجاد شرایط برابر در قراردادها
حمیدرضا سیفی نماینده کانون سراسری پیمانکاران عمرانی نیز در سخنرانی خود با اشاره به لزوم شفاف سازی و ایجاد شرایط برابر در قراردادها گفت: این یک شراکت است و مسائل حقوقی و فرآیندهای آن باید مورد رضایت هر دو طرف باشد. نمیشود یک نفر هم حاکم ما باشد و هم شریک ما، باید دولت بپذیرد که شریک ما است و ارباب ما نیست.
سیفی افزود: روابط دولت و بخش خصوصی باید در فضای برنده- برنده تعریف شود ولی بخش خصوصی تا کنون در این روابط بازنده بوده است. در نهایت بخش دولتی نیز با خروج از این فضای برنده- برنده، بازنده خواهد بود.
وی از لزوم هماهنگی تمامی بخشهای دولتی از جمله بخش بیمه و مالیات در تسهیل شرایط برای بخش خصوصی به عنوان یک عامل تعیین کننده نام برد و از امکان حضور تشکلهای عمرانی به عنوان واسطه ای برای تسهیل و تسریع مسائل پیش آمده در اجرای پروژه ها یاد کرد.
سلیقه ای عمل کردن مهمترین تهدید در حوزه مسکن و ساختمان
احمد خرم رئیس هیات مدیره انجمن انبوه سازان تهران نیز در سخنانی به تشریح سیر حرکت در مسکن و ساختمان طی ۴۰ سال گذشته در ایران پرداخت و سلیقه ای عمل کردن در اجرای طرح های حوزه مسکن و ساختمان را مهمترین تهدید این بخش عنوان کرد.
وی با تاکید بر لزوم تبعیت از الگوهای موفق جهانی در حوزه ساخت و ساز گفت: اکنون دنیا در نسل ۶ ساخت و ساز است و ما در نسل سوم آن قرار داریم باید به کم کردن این فاصله فکر کنیم. وی کار کردن روی طرح جامع ساخت و ساز را ضروری دانست و اجرایی کردن این کار را باعث روشن شدن تکلیف همه در حوزه ساخت و ساز، مشخص شدن مسئله تخصیص زمین به اندازه لازم، و در نظر گرفتن نیاز بازار دانست.
وی در پایان عنوان کرد: نباید تنها با گله کردن از هم باعث ایجاد یاس در فضای کشور شویم بلکه باید برای اجرای درست طرح ها راهکارهای عملی تهیه کنیم.
پانل تخصصی دیدگاههای کارشناسی بخش خصوصی در پروژه های مشارکتی
در پایان این گردهمایی پانل تخصصی دیدگاههای کارشناسی بخش خصوصی در پروژه های مشارکتی با ریاست ایرج رهبر نایب رئیس هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران برگزار شد که اعضای آن مهندس توحید زورچنگ نماینده سندیکای شرکتهای ساختمانی ایران، مهندس اشتری نماینده جامعه مهندسان مشاور، مهندس پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوهسازان کشور، دکتر ملکی نماینده انجمن پیمانکاران کشور بودند و به طرح دیدگاههای خود در زمینههای اجرای پروژههای مشارکتی مسکن پرداختند.
ایرج رهبر نایب رئیس هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران در ابتدای این پانل از دولتمردان خواست فراتر از قرارداد موجود بین دولت و بخش خصوصی، دولت باید در راستای مسئولیت اجتماعی خود شرایط اقتصادی موجود کشور را مدنظر قرار دهد. دولت باید نگاه سختگیرانه خود را برای مشارکت کنار بگذارد تا انگیزه لازم برای مشارکت بخش خصوصی فراهم شود.
در بخش دیگری از این پانل مهندس توحید زورچنگ نماینده سندیکای شرکتهای ساختمانی ایران با اشاره به اینکه نکات لازم از طرف حاضران در این جلسه مطرح شده است، تصریح کرد: باید بزرگان بخش خصوصی در حوزه صنعت احداث با تشکیل کارگروهی مبانی عادلانه شدن قرارداد فیمابین خود و سازمان ملی زمین و مسکن را فراهم کنند تا شرکتهای بخش خصوصی برای مشارکت در این پروژهها تشویق شوند.
در بخش دیگری از این پانل مهندس مهرداد اشتری نماینده جامعه مهندسان مشاور نیز عنوان کرد: از پنج دهه قبل تا کنون به خاطر تمرکز قدرت و منابع مالی در دست دولت، نسل اول قراردادها حکم دستوری داشتند. در سال ۱۳۸۴ به دلیل تغییر زیرساختهای اقتصادی قراردادهای طرح و ساخت شکل گرفت، و اکنون زمان هماهنگی قراردادها با فرم قالب آن در جهان یعنی مشارکت عمومی- خصوصی است. این نسل از سال ۱۳۹۰ در حال کار است. در این ۲۹ سال برزیل ۳۴۴ میلیارد دلار و ترکیه حدود ۱۲۰ میلیارد دلار در این حوزه کار کرده است. سهم ایران در این ۲۹ سال ۲/۱ میلیارد دلار بوده است. برای بالا بردن این سهم باید در تنظیم قراردادها لایحه مشارکت عمومی-خصوصی مدنظر قرار گیرد.
در بخشی دیگر از این پانل دکتر ملکی نیز خواهان گنجاندن بحث «مشارکت در ساخت مسکن» در لایحه مشارکت عمومی -خصوصی شد تا نیاز به تدوین لایحه دیگری در این زمینه نباشد. مهندس پورحاجت نیز خواهان بها دادن به بخش خصوصی و جلوگیری از ورود بخشهای خصولتی در حوزه فعالیت بخش خصوصی شد.
دست در دست هم نهضت خانه سازی را سرعت می بخشیم
علی نبیان مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن در بخش پایانی گردهمایی معرفی پروژه های مشارکتی این سازمان در حضور فعالان بخش خصوصی مسکن سراسر کشور با اشاره به ظرفیت گسترده پروژه های مشارکتی دولت با بخش خصوصی در ایجاد رونق تولید مسکن گفت: باید همه دست به دست هم دهیم تا به نهضت خانه سازی که در وزارت راه و شهرسازی آغاز شده سرعت بخشیم.
نبیان با تاکید بر اینکه طی ماه های اخیر و در جلسات متعدد با بخش خصوصی قراردادهایی در سازمان ملی زمین و مسکن تنظیم شده که سعی شده اشکالات قبلی آنها به حداقل برسد، افزود: سعی ما در بخش دولتی بر این است که منافع مشترک هر دو طرف را در قراردادهایمان لحاظ کنیم تا هم دولت و هم بخش خصوصی بتوانند به حداکثر خواسته هایشان برسند.
معاون وزیر راه و شهرسازی در تشریح سیاستهای دولت در بخش مسکن اظهار داشت: اولین تکلیف دولت در بخش مسکن اتمام پروژه مسکن مهر بود. تا زمانی که پرونده مسکن مهر بسته نشده بود نمی توانستیم طرح دیگری را آغاز کنیم.
وی در ادامه با اشاره به اینکه دومین طرح وزارت راه و شهرسازی این بود که در یک اقدام ملی و در راستای رونق تولید مجدد مسکن، ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در سراسر کشور برای دهک های مختلف را کلید بزند افزود: طی این طرح تا دو سال آینده ۲۰۰ هزار واحد در شهرهای جدید، ۱۰۰ هزار واحد توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و ۱۰۰ هزار واحد توسط شرکت بازآفرینی شهری ساخته خواهد شد که از این میان سازمان ملی زمین و مسکن وظیفه تخصیص زمین برای ۲۰۰ هزار واحد را بر عهده دارد.
مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن تجربه دولت در مشارکت با بخش خصوصی را در مجموع مثبت ارزیابی کرد و گفت: تاکنون ۱۳۰۰ پروژه در کشور به صورت مشارکتی اجرا شده که از این میزان حدود ۹۵ درصد آنها به سرانجام رسیده که این خود اتفاق مثبتی است و باید تمام تلاشمان را در استفاده از این ظرفیت گسترده به کار گیریم و همه دست به دست هم دهیم تا به نهضت خانه سازی که در وزارت راه و شهرسازی آغاز شده سرعت بخشیم.
